2011年09月28日

オーガニックとスウイーツ

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青山・表参道・原宿エリアでは、オーガニックとスウィーツの
人気が高まったせいで、この手の物販・カフェの出店が目立ちました。
どちらも、物販をメインにしていますが、カフェを誘致することで
お客様にオーガニックの多彩さや、身近さを知っていただくことが
できたり、スウイーツの芸術的な面やこだわりの面をもっと知って
頂ける機会があったりだからだとおもいます。


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オーガニックのお店のパターンとしては、はやり素材への
こだわり(オーガニク度レベルのような基準があるようです)を
アピールしていたりします。
スウィーツのお店のパターンとしては、ショーケースの中で
芸術品を閲覧してくださいと言わんばかりの見せ方をして
視覚に訴えかけるようにしてるようです。
不動産的は、どちらもものがものだけに
クローズド型のお店もオープン型のお店もありだとはおもいますが、
経営者の方針でこのあたりは決まるのかなあとおもいます。
私的には、ヨーロッパのカフェ文化が好きですので
オープン型が好きです。
しかし、思うのですが、オープン型といっても日本だと
カフェの前に大きな広場が無く、何だか違和感を
感じるのは私だけでしょうか?
何はともあれ、カフェが街にたくさんできるのは、元気が
沸いてきていいですね。

2011年09月27日

長らく(ほんと長らく^^;)サボっていました。

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長いこと、サボっていましたが、書き始めることにしました。
ちまたでは、いつのまにか、ツイッターとかフェイスブックとか
が上陸して流行っていますが、あえて旧式にブログで配信します。

そろそろ秋の季節ですが、私どものお客様では、飲食業の方と
物販の方がとくに年末オープンに向けて、物件選定に拍車が
かかっております。ただ、店舗物件は新規出店の方や、
追加で出店する方はいいのですが、現在のお店を閉店して
移転となると、解約6ヶ月前予告の問題があります。
これはどういうことかと言いますと、現在物件をお借りしている
ビルのオーナー様にとって、重要なことで、突然物件を解約
されて、次のテナント探しの期間が短いのと、突然家賃収入を
絶たれるのを防ぐために、設けられた条文でたいていの
店舗契約書には記載されております。
現在のオーナー様のことを考えると、しかるべき措置ですが、
対極的にテナント様側にたつと、年末にオープンできて、しかも
今すぐ内装工事に入れる物件が見つかり、次のビルのオーナー様
からも、諸条件が折り合って契約してもいいとなった場合に、
明らかに現在の賃料支払いと次の賃料支払いがダブってしまい、
大きな負担となってしまいます。
これを避けるためには、現在のオーナー様は事情を汲み取って
支払い義務を軽減するということは、いくら長年借りた頂いたテナント様
であっても、しないのが世の常ですので、次のビルのオーナー様に
工事期間中だけでも賃料が発生しないように交渉というかお願いを
したりすことがあります。しかし、本来、内装工事を着工するということは
物件の引渡を受けることを意味していて、当然物件をすでに占有する
ワケですから、賃料は発生すべきものです。
今のように景気が低迷していて、店舗物件ですらだぶついている時代は
その交渉というかお願いも通用するケースがありますが、あくまで
原則に反しているので、あたりまえと考えるのは危険です。
そういう考え方に基づいて、計画的というか思い切って6ヶ月以内に
次の店舗を決めると決断するか、場合によっては、賃料がダブルのも
覚悟するか選択する必要があります。

2007年01月30日

光ファイバー導入は一苦労


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今日は、会う人、会う人、連休ですっきりしたのか、皆すがすがしい顔をしてましたね。ここ青山・表参道エリアでは、クリエイターのスタッフを抱える企業様、SOHOで仕事仲間とデータやりとりをする個人事業様など、みなさん近年光ファイバーの導入が盛んになってますが、今日も導入についてのご相談をテナント様から、頂きました。私どもは、NTTと賃貸不動産のオーナー様とテナント様に手順だけご説明するだけでは、普段慣れていない手順なので、行き違いが生じやすいと考えてます。ですので、調査日までの段取りはこちらで段取りしてしまいます。調査日に立ち会って、本工事のアポイントが取れた段階で手を離れるようにしてます。(NTTが一人で調査に来ている場合は片方のロープを引っ張ったりして手伝ったりもします^^」)ビルはマンションと違って、比較的ワンオーナー様で了承・確認作業が楽ですがマンションは区分所有者が沢山いて、管理組合というオーナー様の集合体に了承・確認を取っていかなければなりませんので、一苦労です。いづれにしても、建物に最初に導入するときは、経路確認や他テナントの需要ヒアリングなどをする必要があります。その代わり、一度設置すれば、2番目以降のテナント様は比較的楽です。最近は一度やった調査を同じ建物でやる無駄はなるべくNTTも避けよういう方針になってます。ただし、私どもが遭遇する、建物では、マニアックな配線経路をたどらなくてはいけないケースも結構あります。例えば、建物が古い場合に多いのですが、導入希望のテナント様のフロアに直接、エアコンの穴などから引き込むなど強引を要する場合です。 まあ、堀江モンさんが以前提唱していた、都内に無線ランのアンテナを張り巡らせて、各建物に光ファイバーをいちいち引き込まなくても良くなる時代がくるのではとおもってましたが、ゆうせん社長様はその辺どうお考えなのでしょうか?ーー;


 



 


2007年01月29日

生活音ってどこまで許されるのかな?


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いよいよ、梅雨到来で、早速、青山・表参道・原宿の各テナント様からの雨漏れ報告を受けて、現場立会と手配に追われる1日でした。雨漏れ対処も奥が深く近々「水」カテゴリーで触れます。さすがに、別の事を書いて気分を変えたいです。^^」今日は、「音」についてですが、新築工事現場が近くにあってうるさいが、どうにかならないかという愚痴をよく聞きます。住宅地の場合は、日曜はさすがに強くやめてくれと言えますが、土曜は微妙です。工事期間の土曜は終日外出する生活習慣を身につける必要があります。(+思考で乗り切るしかありません^^」)。また、営業時間が長い代表的なテナントを3例上げて、各ケースでお話したいと思います。1.飲食店が近隣にある、建物にお住まいのオーナー様・賃借しているテナント様から「臭い」カテゴリーで触れた「排気ダクト」の気流の音や機械音がうるさいというクレームが出たことがあります。これは外壁や屋上に設置するエアコンの室外機にも言えますが、取り付けるテナント様がお隣の建物の開口部分の状態(大きさ、材質、施工方法)や寝室の位置を考慮して、設置場所と機種(音の漏れを小さくする工夫が凝らされた機種)と施工方法を選定することがまず一番大事です。また、酔っぱらったお客様が夜店を出る時に、大声を出すことで近隣からクレームがきたこともあります。これは従業員が全員は無理でしょうが、団体さんとか予想できるお客様に「表に出たら、夜遅いので、静かにお願いします。また、心よりお待ちしておりますので」と言いながら、表まで付いていき、ストレートにお願いして見送ることで、ある程度回避できます。お客様も見送られるので悪い気はしないので、応じてくれるはずです。2.続いて、美容室や広告デザイン会社など、クリエーター系の深夜練習や残業ですが、上階に過敏な人が住んでいる場合は、椅子をひく音・ヒールの音・BGMの音がクレームになったりします。BGMで気分を高めて創作力を高めたいという方々ですから、切るわけにもいきません。お金で済ますなら、上階の床下に防音材を仕込むか、当該テナント様の天井裏に防音材を仕込むかですが、なかなか実現は難しいです。なぜなら、クリエイターは天井を少しでも高くするため、天井を抜きたがる人たちですし、上階の方は感情的に「何で私の方が」となってしまうので。ただ、現実的には上階の床下に防音を仕込む方が、クリエイター側は天高をとれて、上階はより確実、安定した防音効果を期待できるのですが・・・お金を使わないのであれば、BGMを仕方がないので、9時とか、決めてぐ~んとボリュームダウンすることです。またはウォークマンで我慢するということです。椅子をひく音は、夜は従業員だけなので、その可動範囲だけ下に何か音が出ないものを敷くことです。ヒールの音は従業員だけなのだから、スリッパなどに履き替えるということです。(どうせなら、健康サンダルとか^^」)3.最後に建物の地下に大きい音楽を流すいわゆる「クラブ」がある場合、これはクラブ側も普通のテナント様と違い、さすがに音が漏れない、防音工事や2重3重扉にするなどの苦労はされているようですが、「ベースの振動」は上階に伝わってしまい係争となることもあります。この振動を防ぐのは難しいので、クラブの性質上深夜からの営業ですし、貸す方、借りる方ともに、どんな上階にも居住者がいないことを絶対条件にするのがいいと考えられます。 以上、違法性があるのか、立証するのが難しい生活音も含めて、書いてみました。


 


外から臭いが入ってくると嫌ですね


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今日はここ青山・表参道の街もシャツ一枚で過ごすのにベストな暖かさまで来ました。花粉症の季節も終わり、今が歩いていて一番気持ちいいのではないでしょうか。さて今日は、店舗・事務所・住居にかかわらず、外から、部屋の中に臭いが入ってくるという、問題を取り上げてみます。臭いの感じ方は個人差があるものの、わかりやすいケースとして今日は飲食店の排気が元の場合で見てゆきます。他の臭い、例えば公共下水のマンホールやゴミ集積場所などが元の場合もありますが、それはまたの機会にふれてみたいとおもいます。青山・表参道・原宿・西麻布は場所柄、住宅地のど真ん中もしくは隣接しているケースも結構あります。(いわゆる、隠れ家飲食店)もちろん、以下のことは商業地路面でも適用できることですが、住宅地は特に深刻です。 飲食店側もキッチンの吸気装置部分に、フィルターを設ける、排気ダクト(煙突みたいのです)を屋上まで上げて、屋上で排気されるようにする等の臭い対策はしてます。ただ、それでも風に乗って臭いが、その建物や隣の建物の最上階の部屋(ダクトが屋上まで行ってないケースはダクトの最終吹き出し口近くの部屋)に入ることがあります。この対策として、★キッチンのフィルターの性能もピンキリなので、いいものに変える。(ただし、油はかなりカットしますが、臭いの除去は弱いです。) ★ダクトの最終吹き出しの位置や向きを見直す。(場合によっては、高さをより高くするとかも検討) また、臭いが侵入される側の部屋でもブロックする策が有効の場合もあります。部屋によって、換気系には大きく3つあります。 ★自然換気(壁に穴が開いていてそれに蓋がしてあって、スライドさせて開閉する)★強制吸排気(換気扇のことでプロペラとモーターで強制的に換気します) ★ロスナイ(これも機械式ですが、ザックリいうと、部屋の中の暖かさや涼しさを損なわずに換気するといった感じです)があります。飲食店営業時間のうち臭い放出危険度が高い時間帯に自然換気の場合はスライドして蓋をしてしまう。強制吸排気の場合はその時間帯に排気のみにし、時間帯以外に吸気にする。(ただし、注意点として作動してない時に外に対して蓋が無いタイプですとプロペラの隙間から侵入してきますので、蓋のあるタイプに変更してください)ロスナイの場合がやっかいです。蓋が無く、作動していなかったら入ってきます。作動させて入れば、途中のボックスである程度フィルターを通過させて循環させているので、臭いが取れますが、程度が度を超せばやはり臭います。また、★壁に穴が基本的に開いていて、外部にチョコっとダクトが出ている場合、そこの吹き出し口を真下・横・上(上の場合は雨避けのひさしが必要)または、延長させて、臭いの元からそっぽを向かせるということも有効な場合があります。 この問題は奥が深いです。^^」


 



 


水圧って気になり出すと気になりますね


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今日の青山・表参道はちょうど良い暖かさになった感がありました。お会いする人も皆、ハッピーな感じです。さて、今日は水圧のお話です。以前より、テナント様よりトイレの水圧が低いので何とかならないか?とのご相談を頂き、その筋の専門家と訪問しました。水圧は、読んで字のごとくですが、水圧が低い=水の出に勢いが無いということです。これには、大きく分けて、直結形式(水道局の配管から直接)と入水槽が地下とかにあって加圧ポンプで上階に供給する場合は上階に行けば行くほど、水圧が落ちて、勢いが落ちるということがあります。さらに部屋内でも配管が一番長いところの終わりの水の出が勢いなくなります。ですので、この場合の水圧は建物大元で加圧の大きいポンプに変更することで改善します。また、部屋内の大元で加圧する方法もあります。もう一つは、屋上で水を溜めて、落とすタイプです。下の階は水圧が良さそうですが、建物全体の使用水量が屋上タンクのキャパではギリちょんの場合や下の階の配管の施工方法で水の勢いが悪い場合もあります。ただ、この場合、先ほどみたいにその部屋の大元で加圧ポンプを適用してしまうと、上階の水の出に影響する危険性を秘めているので、屋上のタンクのキャパを変える、配管施工を見直す等の抜本解決が必要と思います。 小難しくなりましたが、トイレやお風呂などは水の出が悪いなあと一度感じてしまうと、気になるものです。特に青山・表参道のお住まいの方は高額不動産を所有してる方もいれば、高い賃貸料を支払って借りている方もいます。水の勢いが悪かったら、かなりストレスだと思います。共同生活のマンションとかですと、なかなか自分単独の問題ではないので、なおさらやっかいです。また、青山・表参道のマンション事務所を借りてる方もSOHO的に遅くなった時泊まることもあり、住宅マンションと同じ問題が生じます。ですので、このような経験を過去されたテナント様や買い手様の中にはご案内時真っ先に水圧をチェックするという方もいます。私どもも、微妙な出の場合、どうコメントして良いか?迷う時があります。^^」 また、これと、似てますが、微妙に赤水っぽい、排水の流れが悪い、排水溝から悪臭がする等は別の機会にそれぞれ単独でふれてみたいと思います。